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2006-10-01
在2006年深圳住房博覽會上，房友軟件公司負責人周冬文、金地置業(yè)總監(jiān)陳曦應新浪房產(chǎn)頻道之邀，和新浪華南二手房負責人張志一道，介紹了近期二手房市場的走勢，以及地產(chǎn)公司的信息化建設，并熱情回答了現(xiàn)場觀眾的提問。
 
張斌：各位親愛的新浪網(wǎng)友大家上午好，這里是2006年秋交會，新浪二手房嘉賓聊天室，我是主持人張斌，我們今天有幸請來了金地置業(yè)總監(jiān)陳曦、深圳房友軟件技公司總經(jīng)理周冬文、和新浪華南二手房負責人張志，我們熱烈的掌聲歡迎他們的到來，跟我們網(wǎng)友打一個招呼吧。張總，您對金地置業(yè)做一個介紹吧！
陳曦：金地置業(yè)是起步于99年，我們公司成立是99年，正式介入三級市場是2004年中期，我們目前的業(yè)務覆蓋南山區(qū)、寶安區(qū)、福田區(qū)，目前營業(yè)的店鋪有40家店，始終維持在微利的水平上。雖然時間不是太長，但是我們拓展的速度還是穩(wěn)健和健康。
張斌：三級市場的競爭是來源于人才的競爭，那么金地置業(yè)是怎么打造團隊呢？
陳曦：團隊是提到最多的問題，我個人理解，這個行業(yè)實際上某種程度上還是團隊的，我總結(jié)是兩方面，一個是心中之劍，一個是手中之劍，心中之劍是精神文化方面的，在地產(chǎn)行業(yè)競爭的今天，企業(yè)文化還是至關(guān)重要，一個好的團隊，如果價值取向不統(tǒng)一的話，還是很難做成一件事情，所以我們說共同的價值取向決定了團隊的競爭力，如果個體強，你組合不到一起，操作起來還是有困難的。所以我們金地對這方面非常重視，我們金地之道是一種精髓了，有共同的理想和認同度。有了共同的理想，產(chǎn)生的效果就更大。再一個就是手中之劍，實際上這個行業(yè)最大的問題就是隨著規(guī)模的逐步壯大，人員管理的問題，所以我們針對這方面的問題，金地置業(yè)在今年成立了叫做全面質(zhì)量管理小組，我本人就任這個小組的組長，這個組直接對公司的最高領(lǐng)導負責。這個組的工作是什么呢？就是對整個企業(yè)當中人員的招聘、培養(yǎng)，到業(yè)務的操作、整合，包括后期廣告推廣，公司后期的服務，對整個環(huán)節(jié)的推動和監(jiān)控，使公司整個環(huán)節(jié)的人員都受控。做到理想狀態(tài)就是手心合一，就是所向披靡了。
張斌：說到所向披靡，我記得年初的時候有一步電視叫《亮劍》，你是如何看待金地置業(yè)員工軍訓這件事？
陳曦：實際上我們這個軍訓是企業(yè)文化的一部分，這個跟其他企業(yè)不一樣，我們整個組織來源于不同，包括教官，我們公司有很多優(yōu)秀的退伍軍人，金地要想發(fā)展，我想軍訓是必過的一關(guān)。軍隊的作風、軍營的洗禮，我們企業(yè)還是想借鑒一部分，在某種程度起到推動企業(yè)發(fā)展的作用。金地目前已經(jīng)把這個軍訓制度化了，進入金地的人就要通過這個整個軍訓體系的培養(yǎng)，是我們自己的黃埔軍校，也是金地置業(yè)的第一節(jié)課。
張斌：2006年前3個季度金地置業(yè)的整體運營業(yè)績情況如何？
陳曦：我們開了前三個月的總結(jié)會，總體來說還是小幅盈利的。前面我提過了，總體上還是健康平穩(wěn)的發(fā)展，目前是到40家店，后續(xù)還是穩(wěn)步地發(fā)展。
張斌：2006年應該對房地產(chǎn)行業(yè)來說應該是一個多事之秋之年，2006年7.17日出國六條、5月29日出了九部委15條建議，6月20日深圳實施細則2006年7月6日建設部165號文件，半年之內(nèi)猛藥不斷，面對一系列的調(diào)控組合拳，大家如何看待新政對深圳房地產(chǎn)市場的后市影響？
陳曦：實際上調(diào)整提不到，包括03年初，04年底就進入宏觀調(diào)控，今年是一個宏觀調(diào)控高峰期，我個人認為，國家還是為了保證國家整體健康的運行，對行業(yè)進行了調(diào)控，這個調(diào)控不可能沒有影響，對地產(chǎn)行業(yè)還是短期起了一定的影響，這是大家有目共睹的。但是我們對這個行業(yè)有個共識，對這個行業(yè)的中長期還是看好的。我們做的更多的是我們內(nèi)部，包括團隊的組建，架構(gòu)的成熟，從我們內(nèi)部多練內(nèi)功，迎接下一個春天的到來。有人形容現(xiàn)在是地產(chǎn)的冬天，冬天到了，夏天就不遠了。
張志：我就想問一個，政策所有出臺之后，宏觀調(diào)控逐漸一步一步到位，我想對于真正的市場狀況，針對于深圳市金地公司得到的所有數(shù)據(jù)，整個成交的狀況是什么樣？是上升還是下降？就是對整個市場的價格走勢，您談一下？
陳曦：從今年宏觀調(diào)控開始，到6、7月份的時候受到一些影響，整個狀況有一些下滑。到這個月，我們的業(yè)績還是有大幅的上升。市場方面，宏觀調(diào)控還是起到了一定的效果，對深圳房屋價格快速上漲起到了一定的作用，這是市場上可以反映到的。
張斌：周總對新政有什么看法？
周冬文：我是房友軟件公司的，我們主要是給地產(chǎn)公司提供軟件系統(tǒng)。這一段時間，新政對老百姓購房和中介有很大的影響，但是到了9月份好很多，7、8月是比較淡。我們七八月份看到很多小的中介公司在關(guān)門，9月份這對品牌公司來說是一個好時機，這個時候有些規(guī)模小、管理不規(guī)范的競爭對手關(guān)門，健康、管理到位的中介公司會存活下來，會繼續(xù)發(fā)展，我想這個對整個三級市場的透明化、規(guī)范化的運作是有利的。
張斌：張總有什么看法？
張志：應該來說，我看到的跟金地一樣，市場在逐漸回暖，而且也表明像二房的市場，出現(xiàn)了長期的簫條，導致價格走勢很不穩(wěn)定。咱們更多的來賓，這里做的是一個二手房的專場，你們對二手房有任何的疑問，金地的領(lǐng)導都在這里，都是專家，你們對交易當中、過戶當中，其他的方面，房屋價格方面，你們都可以提問，我們都會回贈一些小禮品的。
張斌：在前不久，建設部支持舉辦的“著重創(chuàng)新90中小套型住宅設計競賽“上金地（集團）總裁張華綱表示今后市場發(fā)展趨勢的核心將是經(jīng)濟型住宅。那是不是可以理解如果我們在以后的置業(yè)投資中可以多考慮中小戶型選擇上？
張志：我覺得跟國家提出的政策是有關(guān)系的，中國是人多地少，可能是不太鼓勵戶型偏大，作為消費者來講，不一定要多大面積，能夠符合自己的需求我覺得就可以。
陳曦：土地是比較緊張的，我想國家的這個政策是對整個老百姓，這也是有很大的好處，大家都會回歸理性。
張斌：28號哪天，深圳市推出這個規(guī)劃，也是國內(nèi)推出相關(guān)細則的部門。這里有幾個數(shù)據(jù)，我讀給大家聽一聽，2006年至2010年，深圳市將建設商品住房4930萬平方米，政策性住房770萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房200萬平方米，公共租賃住房（含廉租住房）570萬平方米，與“十五”期間政策性住房比例不足1/10的狀況相比，未來深圳的保障類住房供應將大大增加，占比提高到1/7左右。
陳曦：這些方面，我覺得還是可以的，從我們裝修上、運營設施上、人員的著裝上、人員的專業(yè)服務上，我覺得能夠讓廣大消費者滿意。
張志：我再給你翻譯一下，人是經(jīng)過軍訓和專業(yè)的培訓才上崗的。店面是精美裝修、統(tǒng)一的。
提問：你有沒有決心把您的金地房地產(chǎn)開發(fā)得更大一些，讓更多的深圳市民或者全國的市民能住到你們這里來？
陳曦：作為企業(yè)來講，肯定有信心把企業(yè)做大做強，但是我們金地還是本著健康穩(wěn)步的發(fā)展，保證企業(yè)穩(wěn)步盈利的情況下來逐步壯大我們企業(yè)，不能盲目發(fā)展。
張斌：我們作為互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)怎么去做這個東西呢？除了平時聊一些，多和置業(yè)顧問在一起，對你了解房地產(chǎn)會有很大的幫助。我們接著我們剛才的話題，面對新政出來以后，金地下半年會不會有一些相關(guān)的調(diào)整呢？
陳曦：實際上對政策的理解，剛才前面已經(jīng)提到過了，雖然在短期內(nèi)對這個行業(yè)確實受到一定沖擊，但是我們中長期仍然看好這個市場，作為金地置業(yè)，我們更會做好我們的工作，練好我們的內(nèi)功，做好專業(yè)程度，另外一方面，我們也沒有放棄發(fā)展的步伐，剛才提到，我們的發(fā)展一定是穩(wěn)步健康的。
張志：各位到場的，這里是二手房的專場，大家有什么問題都可以來問。張斌已經(jīng)下去收集一些問題了。
張斌：這個直播是現(xiàn)場直播，是全國同步直播的，我剛才收到一條信息，國六條出臺深圳的價格會不會下降，我手上有4套房子，一套在城中雅苑，2套在萬科四季花城一套自己住，我老婆怕房子虧了，天天叫我賣了房子，我都被她催的煩死了，我如果我現(xiàn)在要賣什么時間段最合適？
陳曦：首先說一下，四套房子是多了一點。關(guān)于價格的問題，我覺得國家出的政策，最大的目的是穩(wěn)定房價，不希望出現(xiàn)房地產(chǎn)的大起大落，具體是升是漲，我個人也看不透，但是前提是看好，如果是投資的，我個人覺得短期內(nèi)是需要出手的。
張志：我再深挖一下，從局外人來看，深圳這個地產(chǎn)價格一直在很快飆升。截止到2006年，現(xiàn)在也是最后一個季度了，現(xiàn)在置業(yè)是否還會有繼續(xù)增長的趨勢？
陳曦：我覺得增長趨勢，我覺得是一個長期的，剛才反復強調(diào)過了，短期內(nèi)會出現(xiàn)一些波動，這些波動是由政策引起的，沒有真正反映出市場的東西，對于長期的走勢我覺得還是看好的。不一定有多大的漲幅還是怎么樣，至少我覺得不動產(chǎn)長期看還是不錯的市場。
提問：我問一個問題，現(xiàn)在深圳的房價實在是太高了，想買一個小戶型，要注意哪些問題呢？
陳曦：小戶型、大戶型，我個人觀點是從實際需求出發(fā)，國家不鼓勵蓋大房子，土地人均耕地不足世界的四分之一，從這個要是住小房子，蓋小房子。但是置業(yè)呢，不要盲目追求大，比如我的親戚、我的朋友住100平米，我住50平米就覺得沒有面子，更多的要從實際出發(fā)，量力而行就可以。
張斌：陳總一個問題，整合資源這塊，各個公司有各個公司的優(yōu)勢，有很多不同。在這一塊，周總你們系統(tǒng)金地在用。
周冬文：對，金地公司是房友軟件的用戶。
張斌：我給大家介紹一下，周冬文是房友軟件公司的總經(jīng)理。目前房地產(chǎn)市場60%都在使用他們的系統(tǒng)。周總能不能給我們講一下信息系統(tǒng)的情況？
周冬文：我們房友公司現(xiàn)在全國都在發(fā)展，有七家分公司。深圳這邊有兩個品牌：一個是房友，一個是盛友家園，都是我們開發(fā)的。在華東的城市，我們平均占有率在70%以上，在全國中介行業(yè)里面平均下來是5、60%。我們跟中介行業(yè)接觸很多，跟老百姓接觸也很多，我覺得地產(chǎn)信息發(fā)展有三個特點：第一個是信息公共化。你有的信息，別人也有。中介公司信息的采集能力變成第二位的，信息的處理能力反而變成第一位的，我們的軟件對管理支持這塊做的比較到位的。第二個特點是信息個人化，中介公司業(yè)務員只能到店里面去查信息，以后很多人都在外面跑，將來業(yè)務員不管是何時、何地，甚至在家里面都可以查詢到公司的信息。第三個是信息網(wǎng)絡化，我們房友公司是提供的管理軟件，目前跟互聯(lián)網(wǎng)這塊聯(lián)系的也比較密切，我們跟新浪網(wǎng)的溝通也比較多，我相信跟新浪的這個合作會長期、持續(xù)地發(fā)展下去。
提問：我想問一下，珠海、惠州的房子現(xiàn)在適不適合投資？
周冬文：我全國跑的地方比較多，深圳周邊的城市，特別是珠海、東莞、惠州這樣的城市，我覺得是比較適合投資的，但是具體到了個案，要具體分析。特別是惠州，惠州現(xiàn)在的房價是比較低，惠州新開的中介公司是相當多的，它的增長率比深圳要高很多，它的中介店的數(shù)量在增長、交易量也在增長。珠海要看深港澳這個大橋和廣州的輕軌，因為珠海的人口是很少的，不到100萬人口。剛才說到深圳的房價會不會漲，我們軟件在上海有很多用戶，對這個行情是比較了解的，上海漲到兩三萬，還有四萬、五萬塊錢一平方，但是去年突然下降，跌了3、40%吧。為什么會跌呢？因為上海跟深圳的情況不一樣，你去上海的花園里面看，它的房子到了晚上很多不亮燈的，就是投資買了房子空在那里，深圳不一樣，深圳的房子基本都是滿的。深圳現(xiàn)在是一萬多的房價，猛的往下跌的可能性不大。為什么深圳的房價這么剛性呢？我個人的經(jīng)驗，一是深圳的年輕人特別多，深圳大部分是年輕人，你看街上年紀大的是很少的，這些人都要買房子，我們公司三分之二的員工還沒有買房子，除非他在別的城市發(fā)展，過了五年、十年都得買房子。另外，全國人均收入水平深圳是最高的。深圳什么時候房價能夠平緩下來？按照國外的經(jīng)驗，深圳政府規(guī)劃在09年的時候，軌道交通也就是輕軌和地鐵基本開通，大部分人可以到關(guān)外去置業(yè)，這個時候房價可以平緩下來。現(xiàn)在由于交通問題，大部分人只能在關(guān)內(nèi)置業(yè)，因此這個需求是很剛性的。深圳是和上海不太一樣。
張斌：其實惠州、珠海，前段時間一直提到兩小時生活交通圈的一個概念，前段時間我在那里出差，我覺得惠州可以選擇一些房子投資也好、自住也好。我去的一個地方是靠近江邊，房價是深圳的一半，住起來給人感覺非常舒適。首期款首付比例是兩成到三成，近期會推出一款產(chǎn)品出來，按照深圳的貸款比例在惠州進行置業(yè)，這種比例出來我想對你首期款的壓力會小很多。廣州那邊，我覺得價格會比較高一些。我對房價是比較看好的，肯定是不會虧。
提問：你好，我想請問專家一個問題，關(guān)于目前的商鋪投資，目前的商鋪投資這一塊，不管是深圳市區(qū)內(nèi)還是市區(qū)外，都有一點偏高，特別是收益率很低，但是大家還是盲目地購買商鋪，這樣偏熱，專家的怎么看？目前收益率是多少才值得投資呢？目前是3、4%左右，是不是偏低了？
陳曦：商鋪投資呢，如果像你說的，到3、4%確實是低了，我個人覺得回報率應該在8—10%就比較好。
張斌：我也買過商鋪，在天虹商場，首先你買的商鋪是屬于哪些類型的，一個是產(chǎn)權(quán)式商鋪，一個是投資類型商鋪。商鋪要看人氣，人氣越旺，你的回報率越高。對你投資就更加穩(wěn)定。關(guān)于3%、8%、10%呢，國外是5%就比較高的了。金地有地鐵商鋪代理，其實你可以跟金地的相關(guān)工作人員取得聯(lián)系，了解一下地鐵招商這塊的情況。因為那邊有金地的展區(qū)，也有商業(yè)地產(chǎn)的工作人員在那邊。
提問：你好，我想問一下金地置業(yè)的負責人，關(guān)于你們發(fā)展的時候，在發(fā)展的過程中有出現(xiàn)過困難的時間？在產(chǎn)業(yè)里面進行運作的時候，有沒有出現(xiàn)一個困難期，在這個困難期會考慮考慮到企業(yè)轉(zhuǎn)型或者轉(zhuǎn)到另外的一個模式？
陳曦：說到轉(zhuǎn)型，因為金地置業(yè)是從99年正式成立的，之前一直是金地集團的一個營銷部。其實也不叫轉(zhuǎn)型，04年才介入中介市場，之前一直是房屋代理、策劃為主。目前金地公司是兩手，一手是三級市場，再一手是商鋪房的銷售策劃、代理包裝。這是出現(xiàn)了一個新的增長點。目前我們正在探索一種新的運營模式，就是二、三級市場的聯(lián)動，把二、三級市場充分融合在一起，這樣不僅加大了銷售速度，而且也使品牌更具延伸性，使消費者更具有接受程度。目前這個模式我們正在探索，也取得了一些效果，我們代理的一個產(chǎn)品，應該說很快就可以聯(lián)動，應該說某種程度上，把三級市場的營業(yè)網(wǎng)點變成了三、四十個售樓處，可以在售樓出下載相關(guān)的資料，我想二、三級市場的聯(lián)動，我想我們是比較領(lǐng)先的。
提問：請問您覺得哪種二手房對消費者最值得信賴？
張斌：你這個問題提的很好，我真的不知道怎么回答你。其實哪種類型的房子值得投資呢？作為我來說，我自己也買過房子，買過三、四套，如果自己手上錢多的話，買個配套比較好的，適合居住的，我切身感受，根據(jù)自己的年紀判斷，比如我，二、三十歲，我就可以買個小戶型，然后再適當投資，如果結(jié)了婚，可以買一配套好的、社區(qū)好的，綠化好的，適合居住的房子。如果是打工的，前一段時間一個打工者問我，我就覺得可以買一些二手房這樣子。10萬以內(nèi)，這樣買房子壓力也比較小。
提問：近來在報紙上面看到，很多房地產(chǎn)公司把一套房子賣給很多個人，你對這個有什么看法呢？
陳曦：你提的這種現(xiàn)象是個別不正規(guī)的企業(yè)的操作，目前上大部分企業(yè)是能夠做到守法誠信的。這種企業(yè)給我們行業(yè)抹了很大的黑，是我們痛斥的事情。
張斌：因為時間的關(guān)系，我們第一場直播到此結(jié)束，下午三點鐘還有和世華地產(chǎn)的對話，同時也有新浪的禮品派送，也有世華地產(chǎn)的禮品派送。感謝大家，謝謝。
[組圖]：新浪二手房嘉賓聊天市現(xiàn)場花絮
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