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二手房交易違約形態(tài)及其責(zé)任
文摘來源:房產(chǎn)博客閱讀:9560次 [09-3-3]

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隨之二手房交易量的增加，二手房交易過程中買賣雙方違約的情況時(shí)有發(fā)生，本律師在此就實(shí)踐中出現(xiàn)的雙方違約情形做以總結(jié)，以期達(dá)到警示違約方違約，提示守約方維權(quán)之目的。

【一、違約形態(tài)及其責(zé)任】

根據(jù)違約行為違反義務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)和表現(xiàn)形式，可以將二手房違約行為分為以下幾種形態(tài)：

1、預(yù)期違約，指買賣雙方在合同訂立生效之后履行期到來前，沒有約定或法定的理由，而明確表示或其行為表明履行期到來后將不履行合同，如合同簽訂后業(yè)主表示不賣或買方表示不買。預(yù)期違約實(shí)質(zhì)是毀約行為，根據(jù)《合同法》94條第2項(xiàng)及108條之規(guī)定，守約方可以采取解除合同要求對(duì)方賠償損失、要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任及等待對(duì)方履行三種救濟(jì)方式。

2、不履行。不履行包括履行不能和拒絕履行兩種情況，無論那種情況都構(gòu)成根本違約，守約方可以選擇解除合同要求對(duì)方賠償損失或者要求對(duì)方繼續(xù)履行，守約方負(fù)有后履行義務(wù)的取得先履行抗辯權(quán)（可以拒絕履行）。

3、遲延履行。遲延履行包括遲延給付和遲延受領(lǐng)兩種情況。遲延履行中，守約方不必然取得解約權(quán)，只有遲延履行導(dǎo)致守約方無法實(shí)現(xiàn)合同目的或遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍不履行的情況下守約方才可以解除合同要求索賠。符合上述條件的，守約方可以解除合同要求對(duì)方賠償損失，不符合的，可以要求對(duì)方繼續(xù)履行并賠償損失。

4、不當(dāng)履行。不當(dāng)履行指買賣雙方雖按期限履行了義務(wù)，但履行標(biāo)的物有瑕庇（如房屋有質(zhì)量問題）或因履行不當(dāng)而給對(duì)方造成履行利益以外損失的行為，包括部份履行、履行方法不當(dāng)、履行地點(diǎn)錯(cuò)誤等其他違約行為。對(duì)于不當(dāng)履行的情況，守約方可以采取拒絕受領(lǐng)、要求補(bǔ)救、賠償損失、強(qiáng)制履行、解除合同等法律責(zé)任。

【二、不屬于違約的情況】

1、未按約定支付定金

根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，定金合同屬于實(shí)踐性合同，于實(shí)際交付定金之日起生效，實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或少于約定數(shù)額，視為變更定金合同，收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效，故未按約定支付定金不夠成違約。

2、撤銷委托公證由自己完成交易行為

我國(guó)《民法通則》規(guī)定，民事法律行為可以委托代理人實(shí)施，也可以自己實(shí)施。委托人撤銷委托公證并不必然表示其毀約，撤銷委托后由其自己親自履行合同并不違法，對(duì)方不可因此要求解約或賠償。

3、同時(shí)履行抗辯、先履行抗辯和不安抗辯權(quán)

同時(shí)履行抗辯是指買賣雙方互負(fù)義務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行，一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求，一方在對(duì)方履行義務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求（《合同法》66條）；先履行抗辯是指雙方互負(fù)義務(wù)，有先后履行順序的，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求，先履行一方履行義務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求（《合同法》67條）；不安抗辯是指應(yīng)當(dāng)先履行義務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金以逃避債務(wù)、喪失商業(yè)信譽(yù)及有喪失或者可能喪失履行義務(wù)能力的其他情形情形之一的，可以通知對(duì)方中止履行（《合同法》68、69條）。

4、根據(jù)合同的約定依法解約

二手房交易合同中可以約定合同的解除條件（如履約過程中政府新增稅負(fù)無法就其承擔(dān)達(dá)成一致），在解除條件成就時(shí)解除合同不構(gòu)成違約，對(duì)方無權(quán)要求其承擔(dān)法律責(zé)任。

5、基于不可歸責(zé)于雙方的原因?qū)е潞贤瑹o法履行

合同簽訂過后，由于第三方（如政府、擔(dān)保公司、銀行等）的原因致使合同無法履行，負(fù)有履行義務(wù)的一方不夠成違約。

6、不可抗力的出現(xiàn)

不可抗力是法定免責(zé)條件，是指不能預(yù)測(cè)、不能避免并不能克服的客觀情況，如自然原因引起的洪水、暴風(fēng)、地震、干旱、暴風(fēng)雪等災(zāi)害事故和社會(huì)原因引起的戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、政府禁止令等。出現(xiàn)不可抗力導(dǎo)致合同無法履行的，履行義務(wù)方不夠成違約。

【三、律師提醒】

1、不同的違約形態(tài)產(chǎn)生不同的法律后果，承擔(dān)不同的法律責(zé)任，守約方只能選擇相應(yīng)的補(bǔ)救措施，切不可只要對(duì)方違約就解除合同，否則自己將構(gòu)成根本違約；

2、在對(duì)方的行為貌似違約實(shí)際不夠成違約的情況下（如拒付定金），自己仍有履行合同的義務(wù)，如因此不履行合同將承擔(dān)違約責(zé)任

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[河南] 18853119381 [山東] 0531-85936911,18853119381[成都] 028-66822022,13880767677 [重慶] 023-67530890,13436114789
[昆明] 028-66822022,18100893151 [西安] 13572176799 [福建] 0592-6022961,19905929501,19905929503
[武漢] 15307165353 [長(zhǎng)沙] 15307165353 [江西] 13602675916 [南寧] 13878876378 [沈陽(yáng)] 15804662075 [大連] 15804662075
[海口] 15120790561,0898-65203645 [長(zhǎng)春] 15804662075 [哈爾濱] 15804662075

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