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房屋買(mǎi)賣(mài)中的部分優(yōu)先權(quán)
文摘來(lái)源:東方法眼閱讀:12110次 [09-8-13]

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甲有十間房屋，乙租賃其中兩間，后甲將房屋全部出售給了丙，乙遂以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，對(duì)該案如何處理，實(shí)踐中出現(xiàn)了分歧。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為乙對(duì)其租賃的兩間房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，故買(mǎi)賣(mài)合同部分無(wú)效；一種觀點(diǎn)認(rèn)為乙雖然只租賃了其中的兩間房屋，但在另八間房屋未有他人租賃的情況下，乙應(yīng)對(duì)整個(gè)十間房屋享有優(yōu)先租賃權(quán)，故買(mǎi)賣(mài)合同全部無(wú)效；還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為乙僅租賃了兩間房屋，基于房屋是十間整體出賣(mài)，乙的兩間房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不能對(duì)抗整體之買(mǎi)賣(mài)，而自然滅失，故買(mǎi)賣(mài)合同有效。

以上三種不同的觀點(diǎn)其實(shí)正是代表了三種不同的理念：

【1、獨(dú)立說(shuō)】租賃人對(duì)租賃物擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于法律的規(guī)定，既然是法律規(guī)定的權(quán)利，除權(quán)利人主動(dòng)放棄，誰(shuí)也無(wú)權(quán)剝奪，但這種權(quán)利也只及于相對(duì)應(yīng)的租賃物本身，并不具有擴(kuò)張之效能而及于物之整體。這種理念雖然保護(hù)了法定的優(yōu)先權(quán)，但無(wú)疑會(huì)有損于整體價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

【2、擴(kuò)張說(shuō)】該說(shuō)以獨(dú)立說(shuō)為基礎(chǔ)，認(rèn)為租賃人對(duì)租賃物基于法律的規(guī)定而擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，雖然就法律規(guī)定而言，這種優(yōu)先權(quán)僅應(yīng)指相對(duì)應(yīng)的租賃物本身，但我們不應(yīng)當(dāng)機(jī)械地看問(wèn)題，不能把問(wèn)題孤立化，要用聯(lián)系的眼光去看待，部分從屬于整體，受整體的制約，這只是問(wèn)題的一個(gè)方面，另一方面當(dāng)部分與整體具有統(tǒng)一性，不可分割，一旦分割則會(huì)影響其整體價(jià)值時(shí)，部分就得以擴(kuò)張而成為整體。本案中的兩間房屋具有相對(duì)的獨(dú)立性，但當(dāng)十間房屋作為一個(gè)整體出賣(mài)時(shí)，這種獨(dú)立性無(wú)疑會(huì)對(duì)整體之價(jià)值構(gòu)成了威脅，而使整體價(jià)值受到削弱，甚至根本得不到實(shí)現(xiàn)，既然要保護(hù)這種獨(dú)立性，就必須通過(guò)擴(kuò)張，使部分?jǐn)U張為整體，從而得以保全，所以擴(kuò)張是必要的。這種理念既保護(hù)了法定的優(yōu)先權(quán)，又保護(hù)了整體之價(jià)值，但有張狂之嫌，對(duì)于整體權(quán)利的實(shí)現(xiàn)也同樣構(gòu)成了某種潛在的威脅。

【3、吸收說(shuō)】認(rèn)為部分不能對(duì)抗整體，當(dāng)部分與整體相沖突時(shí)，整體吸收部分是合理的，所以也就是必然的。這種理念的價(jià)值就在于保護(hù)了整體的價(jià)值，但這種整體價(jià)值的保護(hù)是以部分價(jià)值的喪失為代價(jià)的，必然要犧牲部分的價(jià)值才能夠得以實(shí)現(xiàn)。

以上三種理念各有其合理性，也有著各自的局限性，綜合考慮，筆者更傾向于均衡說(shuō)，認(rèn)為更能平衡兩者之間的關(guān)系，更具合理性。所謂均衡說(shuō)就是以上三種觀念的結(jié)合，以擴(kuò)張說(shuō)為基本，兼顧獨(dú)立說(shuō)和吸收說(shuō)，根據(jù)具體情況權(quán)衡利弊而采納之，其基本價(jià)值取向就是物盡其用。首先它肯定租賃者對(duì)其相對(duì)應(yīng)的租賃物擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但又不把這種權(quán)利絕對(duì)化、孤立化，它隨著部分與整體的關(guān)系而作相應(yīng)的調(diào)整。當(dāng)部分能夠相對(duì)獨(dú)立而不影響整體之功效的情況下，這種優(yōu)先權(quán)也就處于獨(dú)立地位，既不能被吸收，也無(wú)權(quán)恣意擴(kuò)張。當(dāng)部分如果相對(duì)獨(dú)立就必然對(duì)整體之功效產(chǎn)生較大影響的情況下，這種優(yōu)先權(quán)就不能獨(dú)立存在，就會(huì)被吸收或作擴(kuò)張。至于究竟是選擇吸收還是擴(kuò)張，從保護(hù)法定優(yōu)先權(quán)的角度出發(fā)，這個(gè)選擇權(quán)應(yīng)該掌握在擁有部分優(yōu)先權(quán)的租賃者手里。

優(yōu)先權(quán)本身是一種期待權(quán)，在此情況下，部分優(yōu)先權(quán)要想得以實(shí)現(xiàn)，就必須進(jìn)行擴(kuò)張，而對(duì)整體來(lái)行使優(yōu)先權(quán)，否則只能作出犧牲。因?yàn)榉杀Ｗo(hù)某種權(quán)利時(shí)它也必須掌握一個(gè)相對(duì)的平衡，對(duì)任何一種民事權(quán)利的保護(hù)都是相對(duì)的。如果一種權(quán)利的實(shí)現(xiàn)必須以另一種權(quán)利作出較大犧牲為代價(jià)，那么這種保護(hù)的合理性就必然會(huì)受到質(zhì)疑。部分優(yōu)先權(quán)也是這樣，當(dāng)它難以獨(dú)立存在的時(shí)候，它有權(quán)利選擇擴(kuò)張，而且必須進(jìn)行擴(kuò)張，它如果不進(jìn)行擴(kuò)張就只能選擇死亡，即被吸收而喪失優(yōu)先權(quán)。當(dāng)然優(yōu)先權(quán)是相對(duì)于無(wú)優(yōu)先權(quán)而言的，至于幾個(gè)部分優(yōu)先權(quán)之間的關(guān)系，筆者認(rèn)為它們應(yīng)當(dāng)是平等的，他們擁有平等的擴(kuò)張權(quán)利，強(qiáng)者勝出。

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[武漢] 15307165353 [長(zhǎng)沙] 15307165353 [江西] 13602675916 [南寧] 13878876378 [沈陽(yáng)] 15804662075 [大連] 15804662075
[�？赸 15120790561,0898-65203645 [長(zhǎng)春] 15804662075 [哈爾濱] 15804662075

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