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中介學(xué)法：不可抗力致交易終止如何處理
文摘來源:中原地產(chǎn) 閱讀:13673次 [14-9-27]

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【案情回顧】：
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A房屋為一套經(jīng)過“居改非”的商鋪，買受方通過我司居間介紹下與房東方簽訂A商鋪的買賣居間協(xié)議，雙方約定定金計(jì)人民幣肆拾萬元整，房東方實(shí)際簽收后由我司保管。

由于該商鋪系屬于“居改非”性質(zhì)的房屋，簽訂買賣居間協(xié)議后，規(guī)定必須將現(xiàn)有的商鋪狀態(tài)（“非”）轉(zhuǎn)變成原有的居住狀態(tài)（“居”），交易中心才能進(jìn)行過戶；所以，雙方在居間協(xié)議中明確約定：居間協(xié)議簽署后5個(gè)工作日內(nèi)房東方應(yīng)進(jìn)行A房屋“非改居”的手續(xù)申請，并應(yīng)將房屋性質(zhì)由“非”改為“居”，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。

在房東按照居間協(xié)議約定的辦理“非改居”的過程中，相關(guān)政府部門出臺政策：若此時(shí)提出“非改居”申請的，則在“改居”成功后買受方將無法再將該房屋做商鋪使用。

買受方提出: 要求我司馬上退還保管的定金計(jì)人民幣肆拾萬元整，且由于“買受商鋪的協(xié)議目的”無法實(shí)現(xiàn)為由要求解除該居間協(xié)議。

房東方提出：若買受方不繼續(xù)履行居間協(xié)議的，則將追究買受方違約責(zé)任，即沒收定金計(jì)人民幣肆拾萬元整。

【案件爭議點(diǎn)】：
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合同法第94條明確規(guī)定：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。在買賣雙方、我司簽訂居間協(xié)議的過程中，能否證明買受方曾清晰的表達(dá)自身買受該房屋的目的，即“作為商鋪使用”，若能證明，則該合同應(yīng)當(dāng)解除，并買受方取回定金；若無法證明，則買受方應(yīng)該按照居間協(xié)議的約定繼續(xù)買受該房屋，若不愿意繼續(xù)履行的，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

非訴階段處理方案：

在調(diào)查過程中，我司同事明確買受方在簽訂過程中確表達(dá)過買受該房屋作為商鋪使用，但由于沒有書面的證據(jù)，買受方處于劣勢，作為起關(guān)鍵性證明作用的居間方，我司表示愿意配合買賣雙方協(xié)商，并盡量還原真實(shí)情況。

【具體方案】：
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方案：我司將協(xié)助買方以買受目的無法實(shí)現(xiàn)來解除買賣居間協(xié)議，并說服上家退還保管在我司的定金。

此方案對我司有利的地方：

1、我司協(xié)助買家說服上家退還定金，目的讓買家明白從法律上講：退還定金的主體不是我司，是房東方，我司只是保管定金的主體；

2、協(xié)助買方向房東取證，證明房東簽訂居間協(xié)議時(shí)也知曉買家買該房屋是做商鋪使用的，現(xiàn)在由于政府原因?qū)е沦I受商鋪的目的無法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)將解除合同，返回買方定金，從法律上講我司還原真實(shí)情況，并沒有作出虛假證據(jù)；從公司品牌角度出發(fā)，我司為誠信客戶爭取最大的利益，維護(hù)了公司品牌。

3、在解除此交易后，我司還可以為買家重新尋找合適的商鋪進(jìn)行再次交易。

【最終結(jié)果】：
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協(xié)助買家向房東取得有利證據(jù)，房東承認(rèn)案件事實(shí)，但仍不愿意退還買家定金。后買家起訴房東，解除合同后追回我司保管的定金。

【吸取經(jīng)驗(yàn)】：
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在買方與房東買賣真實(shí)意思表示一致的情況下，我司作為一個(gè)專業(yè)的居間公司，應(yīng)盡量協(xié)助買賣雙方將談判的關(guān)鍵點(diǎn)放入合同、條款內(nèi)，做到書面化，防止糾紛的發(fā)生！

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[武漢] 15307165353 [長沙] 15307165353 [江西] 13602675916 [南寧] 13878876378 [沈陽] 15804662075 [大連] 15804662075
[�？赸 15120790561,0898-65203645 [長春] 15804662075 [哈爾濱] 15804662075

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