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經(jīng)紀(jì)演義十三：商圈精耕
文摘來(lái)源:新浪博客閱讀:23257次 [17-4-4]

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【什么是商圈精耕】
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商圈精耕其實(shí)也是中介門店和經(jīng)紀(jì)人的基礎(chǔ)作業(yè)之一，通過(guò)劃定周邊的商圈和社區(qū)、大樓，然后對(duì)其進(jìn)行精耕細(xì)作，從一般的對(duì)周邊樓盤社區(qū)的交通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、教育設(shè)施等的了解，到熟悉樓盤的住戶數(shù)、入住率、物業(yè)費(fèi)再到樓盤的投資、入住狀況等等，總之要求經(jīng)紀(jì)人對(duì)樓盤的一切都要了如指掌，爛熟于胸。

商圈精耕對(duì)門店和經(jīng)紀(jì)人的益處是顯而易見(jiàn)的，通過(guò)商圈精耕，在客戶詢問(wèn)相關(guān)社區(qū)大樓信息時(shí)，經(jīng)紀(jì)人對(duì)社區(qū)大樓信息的對(duì)答如流將充分展現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)品質(zhì)，從而在客戶心目中樹(shù)立起專業(yè)、敬業(yè)的經(jīng)紀(jì)人形象。并且，對(duì)于大部分需求客戶而言，他們的目標(biāo)往往相當(dāng)明確，常常會(huì)直接指定想求租求購(gòu)的意向樓盤社區(qū)，而經(jīng)紀(jì)人通過(guò)商圈精耕將大大縮短開(kāi)發(fā)客戶指定樓盤社區(qū)的時(shí)間，并使房產(chǎn)交易的配對(duì)率得到明顯提高。

商圈精耕其實(shí)也是中介門店和經(jīng)紀(jì)人的基礎(chǔ)作業(yè)之一，通過(guò)劃定周邊的商圈和社區(qū)、大樓，然后對(duì)其進(jìn)行精耕細(xì)作，從一般的對(duì)周邊樓盤社區(qū)的交通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、教育設(shè)施等的了解，到熟悉樓盤的住戶數(shù)、入住率、物業(yè)費(fèi)再到樓盤的投資、入住狀況等等，總之要求經(jīng)紀(jì)人對(duì)樓盤的一切都要了如指掌，爛熟于胸。

商圈精耕對(duì)門店和經(jīng)紀(jì)人的益處是顯而易見(jiàn)的，通過(guò)商圈精耕，在客戶詢問(wèn)相關(guān)社區(qū)大樓信息時(shí)，經(jīng)紀(jì)人對(duì)社區(qū)大樓信息的對(duì)答如流將充分展現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)品質(zhì)，從而在客戶心目中樹(shù)立起專業(yè)、敬業(yè)的經(jīng)紀(jì)人形象。并且，對(duì)于大部分需求客戶而言，他們的目標(biāo)往往相當(dāng)明確，常常會(huì)直接指定想求租求購(gòu)的意向樓盤社區(qū)，而經(jīng)紀(jì)人通過(guò)商圈精耕將大大縮短開(kāi)發(fā)客戶指定樓盤社區(qū)的時(shí)間，并使房產(chǎn)交易的配對(duì)率得到明顯提高。

【為何要商圈精耕】
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房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)其實(shí)就象蜘蛛結(jié)網(wǎng)一樣，要人脈廣布。所謂Farming-商圈精耕，就象種田一樣，努力細(xì)心耕耘必能豐收。而商圈耕耘是最省時(shí)、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升中介公司門店在本商圈的知名度與信任度，以便于增加附近社區(qū)的成交率，如果做好商圈耕耘，市場(chǎng)的占有率自然提高，房客源也將源源不斷，同事可以讓公司長(zhǎng)期保持地區(qū)優(yōu)勢(shì)。

商圈精耕對(duì)門店和經(jīng)紀(jì)人的益處是顯而易見(jiàn)的，首先通過(guò)商圈精耕，在客戶詢問(wèn)相關(guān)樓盤信息時(shí)，經(jīng)紀(jì)人對(duì)樓盤信息的對(duì)答如流將充分展現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)品質(zhì)，從而在客戶心目中樹(shù)立起專業(yè)、敬業(yè)的經(jīng)紀(jì)人形象。并且，對(duì)于大部分中高端的客戶而言，他們的購(gòu)房目標(biāo)往往相當(dāng)明確，常常會(huì)直接指定想購(gòu)買的意向樓盤，而經(jīng)紀(jì)人通過(guò)商圈精耕將大大縮短開(kāi)發(fā)客戶指定樓盤產(chǎn)品的時(shí)間，并使房產(chǎn)交易的配對(duì)率得到明顯提高。

為何商圈精耕的理由：
（1）因?yàn)榫嚯x短，拜訪經(jīng)營(yíng)，帶看銷售皆方便，節(jié)省時(shí)間；
（2）地段行情及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，能更深入了解；
（3）專人專職的區(qū)域經(jīng)營(yíng)，資源有效分配；
（4）強(qiáng)化了與社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)管理員保安、社區(qū)各色人等、社區(qū)各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)系；第一手獲得待租售房源和客源；
（5）建立商圈圖、商圈調(diào)查表、區(qū)域行情表，成為社區(qū)的房產(chǎn)顧問(wèn)；
（6）參與社區(qū)活動(dòng)，挖掘潛在客戶，讓所屬商圈的人，無(wú)論是買賣房屋時(shí)都指名找您。

當(dāng)然商圈精耕對(duì)門店和經(jīng)紀(jì)人而言最大的益處顯然是在業(yè)績(jī)方面。以上海信義房屋商圈精耕最為成功的北京西路店為例，信義房屋北京西路店自2003年成交第一套所精耕的樓盤——國(guó)際麗都城之后，至2005年底已買賣成交近80套，成交總金額超過(guò)2億，僅靠精耕國(guó)際麗都城一個(gè)樓盤，信義房屋北京西路店就創(chuàng)造了超過(guò)500萬(wàn)的傭金收入，總體上信義房屋北京西路店精耕的幾個(gè)樓盤所產(chǎn)生的業(yè)績(jī)占該店總業(yè)績(jī)的80%以上，北京西路店也因?yàn)樵谏倘矫娴耐怀龀煽?jī)而連續(xù)兩年成為上海信義的TOP店。而信義的其它分店也在不同程度上，在精耕商圈、樓盤方面取得了一定的成績(jī)，當(dāng)經(jīng)過(guò)信義各門店的時(shí)候，路人往往會(huì)在門店的櫥窗上看到“我們已成交**樓盤**套”精耕樓盤告示。

切記！深耕就是生根。商圈精耕讓回頭客、潛在客戶都會(huì)找您這個(gè)顧問(wèn)，讓您達(dá)到集客的功效，您好像管區(qū)的人一樣關(guān)心他們，成為他們的職業(yè)顧問(wèn)，自然業(yè)績(jī)也講滾滾而來(lái)。

隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，商圈精耕無(wú)論是對(duì)于中介公司還是對(duì)門店、經(jīng)紀(jì)人變得越來(lái)越重要。特別是目前市場(chǎng)處于買方市場(chǎng)，如何滿足購(gòu)房客戶的要求，迅速為其鎖定合適的房源成為房產(chǎn)交易的關(guān)鍵，而這也恰恰就是商圈精耕的精華所在.商圈精耕可以形成局部?jī)?yōu)勢(shì), 不論競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有多么強(qiáng)大，當(dāng)你專注聚焦于某一個(gè)區(qū)塊深入耕耘，就能形成局部?jī)?yōu)勢(shì)，在“小池塘里當(dāng)最大魚(yú)”，戰(zhàn)勝對(duì)手。我們便不需要擔(dān)心同業(yè)的店數(shù)人數(shù)多，只要我們能在一個(gè)特定的商圈區(qū)域內(nèi)，深入經(jīng)營(yíng)，贏得客戶信賴，仍能成為贏家。

【商圈的劃分】
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一般來(lái)說(shuō),我們把以門店為圓心，以自行車車程為距離單位，門店周圍字形成車程10分鐘內(nèi)的為核心商圈，車程10分鐘到20分鐘為次要商圈，車程20分鐘以上為影響力商圈。

或者我們可以這樣劃分，以門店為圓心，門店周圍1.5至2公里為核心商圈，2公里到4公里為次要商圈，4公里外為影響力商圈（小城市的范圍可以適當(dāng)縮小）。我們精耕商圈一般在核心商圈，次要商圈主要做一些日常性的開(kāi)發(fā)和駐守，OPENHOUSE等房產(chǎn)房源集中展示活動(dòng)可以在影響力商圈內(nèi)進(jìn)行（一般由公司的幾家門店聯(lián)合做房源集中展示，市場(chǎng)調(diào)查等活動(dòng)）。

--核心商圈：核心商圈是最接近門店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，一般顧客光顧很方便，核心商圈顧客一般占門店的成交額的55－70％

--次要商圈：次級(jí)商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域，顧客需花費(fèi)一段時(shí)間才能到達(dá)，這部分商圈顧客一般占門店的成交額的15－25％

--影響力商圈：指門店可以達(dá)到或者有影響力的區(qū)域。顧客一般不會(huì)直接抵達(dá)，而是通過(guò)廣告OPENHOUSE等其他形式上門的，一般占門店成交額的10%以下。

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[河南] 18853119381 [山東] 0531-85936911,18853119381[成都] 028-66822022,13880767677 [重慶] 023-67530890,13436114789
[昆明] 028-66822022,18100893151 [西安] 13572176799 [福建] 0592-6022961,19905929501,19905929503
[武漢] 15307165353 [長(zhǎng)沙] 15307165353 [江西] 13602675916 [南寧] 13878876378 [沈陽(yáng)] 15804662075 [大連] 15804662075
[�？赸 15120790561,0898-65203645 [長(zhǎng)春] 15804662075 [哈爾濱] 15804662075

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