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房產(chǎn)中介之100個(gè)為什么(D-行情類)
文摘來(lái)源:房友在線閱讀:20161次 [17-2-2]

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◆◆◆◆ 市場(chǎng)行情資訊類 ◆◆◆◆

33、據(jù)說(shuō)全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都在降價(jià)，我們這里的市場(chǎng)會(huì)不會(huì)降價(jià)？
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根據(jù)我的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和最近全國(guó)各家媒體的報(bào)道分析，北京和上海因最近幾個(gè)月新開(kāi)的樓盤較多，中低端的市場(chǎng)有所回落但幅度不大，一些超小戶型如“xxx”比較暢銷，整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，有些過(guò)去積壓的少量樓盤和不良資產(chǎn)被市場(chǎng)逐步消化。就全國(guó)的市場(chǎng)而言，地產(chǎn)的泡沫成分有但并不多，市場(chǎng)也更加規(guī)范、透明，與幾年前相比，消費(fèi)者選擇的余地越來(lái)越大，房子的戶型、質(zhì)量越來(lái)越好，性價(jià)比越來(lái)越高，北京市已經(jīng)明令禁止毛坯房出售，重慶則要求建筑商按照使用面積銷售；

另外，發(fā)展商取得土地的方式在全國(guó)的主要城市已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，其利潤(rùn)空間被大大地壓縮。所以，成都的市場(chǎng)狀況基本和全國(guó)的市場(chǎng)狀況相一致，價(jià)格短期內(nèi)上漲和下降的空間都不大，但因?yàn)榉孔颖旧淼牡囟巍粜�、質(zhì)量、環(huán)境和季節(jié)等個(gè)體原因，價(jià)格會(huì)有所波動(dòng)，也就是說(shuō)，黃金地段的房產(chǎn)的價(jià)格基本不會(huì)下跌，旺地旺鋪也是如此。

34、為什么二手房的價(jià)格和新房的價(jià)格一樣高？
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首先明確一下，所謂的二手房未必就是舊房，這類房子業(yè)主買了是為了投資，有的是嶄新的毛坯房，有的是裝修過(guò)的，基本上沒(méi)有住過(guò)，所以價(jià)格不可能降；其次，有些老的二手房因?yàn)樗幍牡乩砦恢煤茫挥谥行牡貛�，出行、上下班都比較方便，價(jià)格也降不下來(lái)；第三，有些建了才幾年的二手房的價(jià)格也很難下降，因?yàn)橹車沫h(huán)境、物業(yè)管理好，位置也適中，戶型也比較理想，業(yè)主都比較傾向于出租，出售主要是個(gè)人原因，又不急著等錢用，所以價(jià)格也較高。

◆◆◆◆ 投資價(jià)值分析類 ◆◆◆◆

35、你能告訴我這房子一定會(huì)增值嗎？或者，這套房子一定會(huì)增值我就買，否則我就不買。
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房子能否增值，主要取決于幾種原因：

第一是位置，看房子所在的地理位置是屬于城區(qū)中心帶、城郊區(qū)結(jié)合帶還是郊區(qū)，通常距離城區(qū)中心或者商業(yè)中心較近的房子升值的可能性比較大；
第二是交通便利程度，有些房子雖然位于城郊區(qū)結(jié)合帶甚至于郊區(qū)，但靠近交通樞紐，周圍有多條公共汽車通過(guò)，中間不需要轉(zhuǎn)車，也有升值的潛力；

第三是物業(yè)管理和周遍環(huán)境、設(shè)施，如城郊區(qū)、郊區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用低廉，管理的不錯(cuò)，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、超市都在附近，也很吸引人；

第四是戶型、樓層，通常是高層的頂樓比較好，視野開(kāi)闊，多層的三樓比較好，不高不低，上下方便；

第五是一些特殊原因，比如周圍有一所有名的學(xué)校，幾座有名的大廈，靠近某個(gè)風(fēng)景區(qū)，政府規(guī)劃中的高速公路、地鐵將會(huì)從附近經(jīng)過(guò)，小區(qū)內(nèi)有專門的接送物業(yè)班車，周圍新樓盤的供應(yīng)量等等。

基于上面幾個(gè)原因，您不妨綜合考慮評(píng)估一下。除此之外，買房子主要是自己用，所以您喜歡這套房子才是最重要的。

36、你說(shuō)我這房子能賣多少錢？現(xiàn)在這邊的房?jī)r(jià)是多少錢？
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我可以幫助您做一個(gè)免費(fèi)的評(píng)估，不過(guò)我需要了解有關(guān)您的房子的一些細(xì)節(jié)，比如這里的物業(yè)管理費(fèi)，房子的使用面積和建筑面積，建成的年代，等等。我這里有一張表格，請(qǐng)您幫忙填一下……

我們公司有免費(fèi)/收費(fèi)為客戶做物業(yè)評(píng)估的服務(wù)，我們的評(píng)估顧問(wèn)會(huì)先去看看您的房子，然后再根據(jù)您的房子的周邊物業(yè)目前市場(chǎng)行情，經(jīng)過(guò)評(píng)估計(jì)算后給您一個(gè)專業(yè)的評(píng)估報(bào)告。您這個(gè)星期什么時(shí)間有空？……。到時(shí)候我會(huì)陪同我們的評(píng)估顧問(wèn)一起去您的府上。

37、“你是專業(yè)人士，你能否告訴我花這個(gè)價(jià)錢買這樣一套房子是否值得？如果你能說(shuō)服我，我就買下這套房子。
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請(qǐng)參考問(wèn)題３５、３６的答案。

38、我還不想以現(xiàn)在這個(gè)價(jià)錢賣出去，我想等一等再說(shuō)，搞不好過(guò)一段時(shí)間房?jī)r(jià)還會(huì)再漲呢？
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我非常理解您的想法。作為經(jīng)紀(jì)人，我們都希望我們的客戶的房子能夠賣一個(gè)好價(jià)錢，因?yàn)閮r(jià)錢越好對(duì)我們的客戶越有利，但市場(chǎng)的變化往往和我們希望的相反或者出入很大。房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再漲，主要取決于以下幾個(gè)因素：一是周圍的樓盤存量，目前在您的房產(chǎn)所在的區(qū)域，正在發(fā)售的、在建即將封頂?shù)暮驼诹㈨?xiàng)、已經(jīng)開(kāi)工的樓盤有……，可以說(shuō)，這么大的供應(yīng)量和選擇余地使這一區(qū)域的樓盤在最近幾年內(nèi)很難上升，況且，越是新樓盤，戶型設(shè)計(jì)越理想，質(zhì)量越高，而多數(shù)人在買房子時(shí)都是喜新厭舊的，除非舊房子的價(jià)格很吸引人；二是要看您房子本身的情況，比如朝向、樓層、使用面積、戶型、裝修、小區(qū)環(huán)境等等，所以我建議現(xiàn)在我陪您一起去看看您的房子；三是周邊同類二手房產(chǎn)目前的市價(jià)，這方面我們公司的電腦里都有記錄，等一下看完房子之后，我會(huì)幾個(gè)小時(shí)馬上整理出一份資料，今天晚上八點(diǎn)或者明天晚上我會(huì)把資料送到您的府上，然后我們?cè)僭敿?xì)地談，您看可以嗎？
交易流程、稅費(fèi)與按揭貸款類

39、如何辦理按揭和分期付款？什么時(shí)候辦理入伙？
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通常而言，辦理按揭時(shí)必須由有資質(zhì)的律師事務(wù)所的律師首先對(duì)按揭申請(qǐng)人進(jìn)行資質(zhì)審核并簽署審核通過(guò)的書(shū)面意見(jiàn)；然后由與發(fā)展商或者經(jīng)紀(jì)公司有合作關(guān)系的銀行的信貸員再次對(duì)按揭申請(qǐng)人提供的所有書(shū)面資料進(jìn)行全面審核，按揭申請(qǐng)人簽署所有銀行提供的法律文件并購(gòu)買貸款保險(xiǎn)，簽署并確認(rèn)分期付款合同和付款方式、期限、利息（固定、浮動(dòng)）等等。

當(dāng)銀行批準(zhǔn)之后，可以開(kāi)始辦理入伙的前期準(zhǔn)備工作，屬于新樓盤的要等待發(fā)展商的書(shū)面通知領(lǐng)取鑰匙，辦理新房子驗(yàn)收，繳納6-12個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)（北方地區(qū)）、裝修押金等，經(jīng)過(guò)工程部或者物業(yè)部驗(yàn)收裝修合格（未損壞主承重墻、煤氣或天然氣改造/改動(dòng)符合當(dāng)?shù)啬茉垂┙o公司的要求、自來(lái)水改動(dòng)合格、防水層未壞損或改造合格），業(yè)主才能正式入住；屬于二手房的相對(duì)簡(jiǎn)單，主要是產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、三卡過(guò)戶（煤氣或天然氣卡、水卡、電卡）、電話過(guò)戶或改號(hào)、有線電視過(guò)戶，以及其他與房產(chǎn)有關(guān)的物品如鑰匙等的交接。

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[河南] 18853119381 [山東] 0531-85936911,18853119381[成都] 028-66822022,13880767677 [重慶] 023-67530890,13436114789
[昆明] 028-66822022,18100893151 [西安] 13572176799 [福建] 0592-6022961,19905929501,19905929503
[武漢] 15307165353 [長(zhǎng)沙] 15307165353 [江西] 13602675916 [南寧] 13878876378 [沈陽(yáng)] 15804662075 [大連] 15804662075
[�？赸 15120790561,0898-65203645 [長(zhǎng)春] 15804662075 [哈爾濱] 15804662075

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