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房產(chǎn)中介之100個為什么(H-其他類)
文摘來源:房友在線閱讀:31050次 [17-2-10]

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86、在帶客戶看房和磋商成交很繁忙時，怎么兼顧房源開發(fā)、派單、小區(qū)推廣等基礎(chǔ)性活動？
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經(jīng)紀(jì)人的時間都很緊張，但能否成為收入最高的經(jīng)紀(jì)人除了自身素質(zhì)、條件、人脈背景以外，很重要的一點就是會不會合理地安排和利用時間。房源開發(fā)的方法很多，大致可分為兩大類：間接房源和直接房源。

間接房源包括：通過派單、廣告等市場推廣活動獲得的房源；直接房源主要是從老客戶和推薦客戶、發(fā)展商、物業(yè)管理公司等直接獲得的房源。資深經(jīng)紀(jì)人主要開發(fā)的是直接房源。
在時間安排上，主要是根據(jù)各地區(qū)的氣候和消費習(xí)慣來進(jìn)行，比如整理自己的資料、文件放在星期一的上午11：00之前，與老客戶聯(lián)系或維持人脈關(guān)系放在星期一的下午2：00-4：00；把派單的時間放在周末的上午10：00之前，如果在鬧市區(qū)派單則安排在中午前后一個小時，周末最主要的工作是帶客戶看房………�？偟脑瓌t是，把每周7天的時間分割成一個個的小整塊，提高效率，統(tǒng)籌安排。但同時，至少要留下半天到一天的時間與家人在一起，因為我們的經(jīng)紀(jì)人都應(yīng)該成為時間平衡、事業(yè)與家庭生活兼顧的高手和富有責(zé)任心的職業(yè)人士。

87、買賣雙方在價格上僵持不下時，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該怎么辦？是保持中立還是向一方傾斜？
88、帶客戶看房子時，買方向業(yè)主遞名片、留電話卻又不好阻止，怎么辦？
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在西方，賣方和買方是忌諱見面的，一是保護(hù)各自的隱私，因為一套房子可能會有很多潛在的買家，但最終能夠成交的只有一個，如果每天有幾個、幾十個買方給賣方打電話會直接干擾賣方的私生活；二是既然賣方花了錢委托給了中介，就不想再在銷售房產(chǎn)上勞神；三是買方也與中介有合約，所以認(rèn)識賣方與否并不重要。所以，經(jīng)紀(jì)人在理念上想通，不必害羞或者覺得尷尬，盡量要求客戶回避。在與客戶見面之前，就要告訴客戶不要遞名片，如果客戶仍然向業(yè)主遞名片，或者業(yè)主主動向客戶遞名片，經(jīng)紀(jì)人眼疾手快、面帶微笑地接過來放在自己的口袋里就可以了。
89、客戶在下訂之前，稱過戶當(dāng)天一次性付款，不愿交訂，怎么辦？
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向客戶出示國土局產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移流程表，并解釋流程表中每一步客戶可能面臨的風(fēng)險，如業(yè)主沒有收定，他/她不可能交房產(chǎn)證押在中介公司，他/她就有可能賣給任何一個客戶，我們也就有可能失去購買的良好時機；如當(dāng)天付款過戶沒有足夠的時間查清業(yè)主產(chǎn)權(quán)是否清晰。如果不交訂金，交易條件、違約責(zé)任等不明確，草率聯(lián)系過戶，是對雙方很不負(fù)責(zé)的態(tài)度，更容易發(fā)生問題。
　
90、客戶在看過房之后，要求說明此房的業(yè)主為什么出售此房，而業(yè)主真正售房的理由又不能說出來，怎么辦？
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商品社會里客戶買賣物業(yè)是一件很平常而又很正常的一種行業(yè)（或事情），正如我們不能問買方："您為何要買房"一樣，客戶會產(chǎn)生一種反感，而這樣對我的銷售工作是非常不利的。但如果碰上一個客戶非打破沙鍋問到底時，你不妨告訴他/她，業(yè)主發(fā)財了，要移民、換大房、別墅了，相信你買了這房今后也會飛黃騰達(dá)。
91、客戶在看房之后并商討好價格，要求見業(yè)主面再談，落實一下業(yè)主是否真的此價出售，怎么辦？
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在您未完全確定下來（下?lián)＝穑⿻r，業(yè)主不會也沒時間過來跟您面談，業(yè)主委托我們公司找客戶，如果沒有收定前每個客戶都要見業(yè)主，那業(yè)主委托我們公司不就沒有意義了嗎？公證、過戶時業(yè)主必須親臨現(xiàn)場簽字，如證實此價不實，您可以投訴并退還不實價差也不遲。
92、客戶在一家公司反復(fù)訂過多次房產(chǎn)都未購買成房子，已經(jīng)對中介公司失去信心，但是這時我公司又有一套房非常適合他，該怎么樣使他重樹信心，向他推銷此房，如果他看中此房，遲遲不到公司下訂，怎么辦？
　　
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首先讓客戶了解我公司的經(jīng)營理念，誠信服務(wù)和辦事程序，找到該客戶在其它公司退訂的原因，用自己專業(yè)理論說服客戶，給客戶推薦樓盤時一定要信息準(zhǔn)確，重信譽、守承諾，讓客戶感覺到你跟其它公司的業(yè)務(wù)員不同，以你的真誠打動客戶，讓客戶感覺到我們公司就是與其它中介公司不同，為其著想，把他當(dāng)朋友而非客戶，消除客戶的防范意識，讓其重樹信心跟您買房，當(dāng)他看中了您手中的房時，就可以編一些故事。諸如：業(yè)主就要到其他中介去收定，或者是同事的客戶正在查閱有關(guān)資料，并到檔案大廈查檔去了等等，讓他產(chǎn)生一種"危機"感。

93、在價格、房子、產(chǎn)權(quán)都落實滿意了，后因某種原因訂不下來，或者說下不了決心，該如何跟進(jìn)？
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多與客戶溝通，了解客戶真正的需要，了解真正存在的問題并解決問題。

94、客戶在沒有交定金之前要求出具房地產(chǎn)證原件，怎么辦？
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客戶沒有交定之前要求見房產(chǎn)證原件本身有些不合情理，因為業(yè)主只有在收定時才可能將房產(chǎn)證押在公司，但我們可采取雙管齊下的方法，讓客戶來交定的同時業(yè)主來收定，分開安排在兩個不同的會客室，然后借口房產(chǎn)證需要復(fù)印一份留底而拿到客戶的面前，看后收定。
95、客戶買房的同時，要求把小孩遷到附近學(xué)校讀書，而條件不夠，該怎么樣解決？
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這本身不是我們房地產(chǎn)中介能夠解決的問題，但是，深圳市政府有這樣規(guī)定，九年義務(wù)教育中，小孩按所轄片區(qū)就近上學(xué)，如果你看中了某所學(xué)校，想讓小孩在哪讀書，就必須先解決戶口的轄區(qū)問題，然后再按"就近上學(xué)"之規(guī)定提出申請，否則，根本就無法解決。

96、客戶要求房款交到交易中心資金監(jiān)管，怎么辦？
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1、交易中心和我們一樣都是合法的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，公司每天都有大量的業(yè)務(wù)在受理，并且公司客服部比交易中心從業(yè)人員更專業(yè)更全面更系統(tǒng)，房產(chǎn)交易除了產(chǎn)權(quán)過戶還有大量的事要做，通過我公司的售后服務(wù)，能讓你省心、放心、舒心的買好房子。如果你一定要監(jiān)管，我公司要求由建行進(jìn)行監(jiān)管。
2、訂金和稅費絕對不能監(jiān)管，業(yè)主沒收訂金談什么監(jiān)管，即使監(jiān)管也可去建行監(jiān)管。
3、告之客戶在本公司購房必須按本公司付款程序，否則不予辦理。
4、對這樣的要求，第一時間就應(yīng)該拒絕，因為：①這違反公司原則；②這是對我們的一種污辱，是對我們公司極大的不信任；③交易中心也是中介公司，"同行是冤家"，我們沒有理由幫他拉生意，長別人的威風(fēng)，滅自己的志氣。定金部分就更不用說，業(yè)主不收定，更沒有人跟客戶去資金監(jiān)管。如果還不行，則要求客戶到銀行實行監(jiān)管。
5、定金、傭金、稅費、水電押金不能押管。房款盡量做工作，不在深房交易中心監(jiān)管。
　　
97、客戶質(zhì)問為什么要下10%的定金，我們應(yīng)該怎樣回答？
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當(dāng)你交10%訂金后，公司會轉(zhuǎn)給業(yè)主，公司就會收業(yè)主房產(chǎn)證，辦理一些手續(xù)，如你下太少訂金，業(yè)主會不收，也不放心把房產(chǎn)證給公司，就無法保證客戶買到此房，并且該訂金會計入房款。

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[昆明] 028-66822022,18100893151 [西安] 13572176799 [福建] 0592-6022961,19905929501,19905929503
[武漢] 15307165353 [長沙] 15307165353 [江西] 13602675916 [南寧] 13878876378 [沈陽] 15804662075 [大連] 15804662075
[�？赸 15120790561,0898-65203645 [長春] 15804662075 [哈爾濱] 15804662075

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