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房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的誠信問題
文摘來源:搜房博客閱讀:9276次 [08-10-31]

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我的一位朋友移民加拿大發(fā)展，好久不見。今年春節(jié)互致短信問候，得知他在加拿大安大略省也從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。因為職業(yè)的敏感，我又與他通過網(wǎng)絡溝通，當我逐漸了解國外的房地產(chǎn)中介業(yè)務的基本情況后，越發(fā)感覺房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中誠信的重要性。筆者將國外與國內(nèi)（天津）房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務中的誠信問題進行一下對比，從而引起業(yè)內(nèi)人士對誠信的理解和重視。

“經(jīng)紀人”一詞在國外稱為Broker，Broker一詞被發(fā)現(xiàn)使用是在1355年的中世紀英語中，距今已有幾百年的歷史。它在字典上的解釋是：為交易雙方提供服務并收取傭金的人稱為經(jīng)紀人。隨著經(jīng)濟活動的發(fā)展，經(jīng)紀服務已遍布各個領(lǐng)域，五花八門。新移民來到加拿大之后，會因生活方面的各類需求與從事各種職業(yè)的經(jīng)紀人打交道。最常遇見的是：房地產(chǎn)經(jīng)紀人，就業(yè)經(jīng)紀人，保險經(jīng)紀人，股票證券經(jīng)紀人，銀行信貸經(jīng)紀人等�！敖�(jīng)紀人”的使用在我國也不過十年的時間，“房地產(chǎn)經(jīng)紀人”的廣泛使用則更短。

經(jīng)紀人與客戶之間的關(guān)系既是和諧一致的，又有矛盾沖突的另一面。當客戶一旦委托了一位經(jīng)紀人，就是對這位經(jīng)紀人產(chǎn)生了信任。經(jīng)紀人通過提供自己的專業(yè)知識和服務，幫助客戶選擇到滿意的商品，完成交易的過程。利益沖突的方面表現(xiàn)為：經(jīng)紀人的收入是為買賣雙方進行撮合成功之后取得的，在利益的驅(qū)動下，不擇手段地促成商品的交易以獲取豐厚傭金也不乏其人。

【一、與客戶和諧的相互關(guān)系】

朋友剛到加拿大，因為買房就遇到了一個值得信賴的優(yōu)秀經(jīng)紀人。這位經(jīng)紀人在帶他們看房子時總是主動地向我們介紹同類房子在各區(qū)的房價高低之比，為我們提供買房時的參考數(shù)據(jù)。這位經(jīng)紀人常說，買房不能只圖房價便宜，房價若低于市場的平均水平必有個中原因。比如那個地區(qū)的犯罪率可能比較高，不安全；附近有高壓線通過影響了房子周圍的景觀；或者存在一些不同民族間文化習俗方面的沖突。我的朋友舉例說明：某地區(qū)要建一座寺廟，按照那個民族的宗教習俗，人過世后要在寺廟里停留若干天，待舉行了超度亡靈的宗教儀式后方可入土安葬。因為這個習俗與其他族裔的喪葬慣例不相符，引起了當?shù)鼐用竦姆磳�，甚至紛紛搬遷，那個區(qū)的房價也隨之而落。如果不明究竟地買了那個區(qū)的房子，不僅失去了安居樂業(yè)的享受，出售房產(chǎn)時還會因財產(chǎn)貶值受到損失，豈不是勞民傷財？這位經(jīng)紀人沒有在為客戶服務的過程中極力地促銷的同時有意遮掩一些不為人知的敏感事實，而是坦誠相告。這樣的優(yōu)秀經(jīng)紀人當然要跟他把生意做到底。后來我的朋友還相繼介紹了幾位朋友給這位經(jīng)紀人，大家都買到了自己滿意的新居。

據(jù)了解，在美國、加拿大及其它國家，法律明確規(guī)定，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的個人必須參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格考試，涉及的科目最高達到14門課程，對每一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人都建立了從業(yè)誠信檔案記錄。房地產(chǎn)經(jīng)紀人要熟知他經(jīng)紀的每一處房產(chǎn)的情況：包括房產(chǎn)交易次數(shù)、交易過程、交易價格變動情況；房產(chǎn)的建成年代、建造價格、房產(chǎn)修繕記錄；房產(chǎn)被盜、失火、保險賠償情況；房產(chǎn)周邊的居者種族、職業(yè)、年齡、收入、社會背景、商業(yè)服務設施等情況；最后一次交易的轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)債務情況；以及為順利地完成這次交易需要準備的資料等。由此可見，國外對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的要求已經(jīng)不單純是房地產(chǎn)領(lǐng)域，還涉及人文、歷史、法律、保險、公共關(guān)系等領(lǐng)域。

再看看國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，以天津為例。作為直轄市，天津的房地產(chǎn)中介的發(fā)展很具有代表性。天津的房地產(chǎn)中介的發(fā)展經(jīng)歷了十多年的歷程，到目前為止，天津的房地產(chǎn)中介品牌連鎖機構(gòu)達到15支，門店數(shù)量近1000家，從業(yè)經(jīng)紀人數(shù)量超過10000人。據(jù)不完全統(tǒng)計統(tǒng)計，接受過房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格培訓的達到6000多人，還有四成以上的從業(yè)人員沒有經(jīng)過培訓。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在經(jīng)紀活動中普遍存在著如下幾個問題：一是專業(yè)度較差，除了基本的房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識以外，圍繞房地產(chǎn)經(jīng)紀的相關(guān)知識面非常狹窄，有的甚至連房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識都不知道。二是從業(yè)人員年齡偏小，年齡段都在22-26歲之間，社會經(jīng)驗少。三是因為其所服務的中介機構(gòu)的經(jīng)營理念不同，導致經(jīng)紀人的從業(yè)心態(tài)不穩(wěn)定。四是天津本土中介的業(yè)務品種單一，導致經(jīng)紀人的業(yè)務操作簡單化。五是個別中介為了追求現(xiàn)金流及利潤，讓經(jīng)紀人大量從事收購業(yè)務，因為占壓客戶資金，導致與客戶的矛盾日益惡化。

【二、經(jīng)紀人違反職業(yè)操守的例證】

（一）先看看國外的例證：

1. 對客戶不如實相告

某買房客戶的經(jīng)紀人得知委托人因個人能支付的買房首期有限，需要向銀行作大筆的按揭；為了能每月多償還一些按揭利息，客戶希望找一間自住和出租兼用的房子。他的經(jīng)紀人便積極地推薦了一所銀行拍賣的房產(chǎn)，那房子的售價確實比同類房子要便宜一些。當朋友歡天喜地買下房子之后才發(fā)現(xiàn)，他的房子很難找到租客。原因其一是房子距離公車站較遠，需15分鐘的路程。其二是房子附近有一條鐵道，夜間發(fā)出的噪音較大。

朋友抱怨說看房子時都是經(jīng)紀人用車帶來帶去，沒有仔細考察公車站的距離；鐵道被房子后院的樹林遮擋了視線，不宜覺察。可是這兩條對買家不利的因素，在經(jīng)紀人的地圖冊上都有清楚的標示，為什么不向客戶如實相告呢？從此，這個經(jīng)紀人的誠信度在客戶的眼里大打了折扣。

2. 以低傭金和回扣作為誘惑

有的經(jīng)紀人把沒有地產(chǎn)經(jīng)紀證書的親戚、朋友全都網(wǎng)絡到自己公司的旗下，在媒體上鋪天蓋地做廣告，有意夸大自己的業(yè)績，和客戶談判簽約時卻讓親屬或“學徒”拿一張由本人簽字的合同書來代辦�？墒沁@位代辦人連合同書上的有關(guān)條文也解釋不清，搞得委托人大惑不解。還有一些經(jīng)紀人以低傭金和回扣來吸引客戶，弄得許多不明真相的新移民客戶拿起電話就與經(jīng)紀人大談大砍傭金的比率，回扣的多少，忽視了經(jīng)紀人應該提供的服務質(zhì)量。

3. 故意夸大好處

有的經(jīng)紀人故意夸大了房屋的出租能力，對租金肆意夸大，企圖促使一些本來不具備購買房產(chǎn)能力的人買房。

4. 私下信息交易

有些老道的經(jīng)紀人為了多拉客戶多掙錢，把只有地產(chǎn)經(jīng)紀人才能瀏覽的房產(chǎn)信息的網(wǎng)頁密碼告訴客戶，讓客戶隨意上網(wǎng)觀看，互通買賣信息，攪亂了房產(chǎn)經(jīng)紀市場

5. 同時作為交易雙方的委托人

有些經(jīng)紀人聲稱自己既可以代表賣家賣房，也可以代表自己的買家買房，即把甲的房子賣給已接受該經(jīng)紀人委托的乙買家，并以2.5%的低傭金(目前加拿大的傭金一般在4.5%)誘惑客戶。一個經(jīng)紀人同時代表買賣雙方的作法其實誰的利益也無法代表，說穿了只代表了經(jīng)紀個人的利益，多做一單交易多得一筆傭金，無論買方和賣方都不能得到很好的服務。

6. 不陪客戶看房

一些經(jīng)紀人還把賣房委托人家里的房門鑰匙直接交給買方客戶，讓客戶自行其便地進入賣房委托人家里任意觀光，違背了經(jīng)紀人必須到現(xiàn)場的行業(yè)要求。如果賣房委托人家里出現(xiàn)了物品的丟失，經(jīng)紀人是很難洗清干系的。

（二）國內(nèi)的例證（以天津為例）

1、現(xiàn)金收房

這是天津房地產(chǎn)中介普遍操作的業(yè)務。它是指中介機構(gòu)用現(xiàn)金以較低的價格收購客戶的房屋，又以價高的價格售出，從中賺取差價利潤。這種行為一旦被消費者知道，不但其本人不會再光顧，也不會推薦新的客戶。這種行為將會導致嚴重的“信任危機”。

2、委托公證

很多中介機構(gòu)在收購房屋以后，不辦理過戶手續(xù)，而是到公證機關(guān)辦理委托公證。中介機構(gòu)在房屋出售時，憑借委托公證書就可以辦理過戶等手續(xù)。這種操作行為是嚴重的不誠信的表現(xiàn)，它最大的害處有：一是導致財政稅收減少。按照有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)交易時，需要交納契稅，一般在房屋交易價格的3-5%，按照2005年天津市的二手房交易212億元的5%計算，政府少收入3000-4000萬元。二是中介機構(gòu)有意的不讓出售方出面，意在隱瞞交易差價。三是以委托公證作為說辭，掩蓋交易的真相。

3、押房本

目前很多中介公司在委托房產(chǎn)交易時，都要向客戶所要房本，同時約定在委托其內(nèi)，客戶不允許單方交易，否則繳納罰金。這種做法意在獲得壟斷房源，達到獲取獨家資源的目的。

4、占壓客戶資金

近幾年個別中介公司在房產(chǎn)交易后，遲遲不能給付賣房款，有的付款時間拖延時間在半年以上。其實，這里的花活在于利用客戶的資金實施大量的收購，用下一個客戶的資金來抵還上一個客戶的錢，這就是大家提到的“現(xiàn)金流”。這種占壓客戶的資金的現(xiàn)象會對客戶的經(jīng)濟生活產(chǎn)生影響，也會帶來實惠的不穩(wěn)定因素。

5、個別中介炒作二手房價格

這幾年，老百姓都感到二手房價格上漲很快，老百姓的住房質(zhì)量在下降，除了國家的宏觀調(diào)控、土地價格以及材料價格的上漲外，還有個別中介在房市活躍的時候大量收購二手房，正所謂“囤積居奇”，老百姓拿錢買不到合適的房子，只能認頭高價賣房。

6、推薦房源的“高超技巧”

當客戶在中介看上某一處房產(chǎn)時，經(jīng)紀人都會問你花多少錢、買多大的房子，如果客戶看的房子是中介收購的，則經(jīng)紀人肯定會“不厭其煩”地為客戶講解。如果客戶不知道買那一套好，則經(jīng)紀人就會先推薦自己收購的房子，再推薦押房本的房子，最后就是讓你自己選。

在收購業(yè)務上，經(jīng)紀人一上來說這套房子買不到很高的價位，經(jīng)紀人有意識的“引導客戶”將房子交給中介并押房本；隨后經(jīng)紀人又會說押房本的周期比較長，不如一口價由中介收了，當客戶“上套后”，經(jīng)紀人就會主動地與客戶簽訂收購合同，并承諾房款會很快支付的。客戶拿到收購定金后，一直等著全部售房款快些回來，可是大多是超期支付。

上面我們說了很多不誠信的想象，其實細細看來，國內(nèi)外違反職業(yè)操守的現(xiàn)象都有一個共性，就是經(jīng)紀人利用客戶的信任不擇手段的賺取“不誠信的”金錢。表面上看經(jīng)紀人或中介機構(gòu)轉(zhuǎn)到了錢，但他們卻失去了客戶的信任，這也是為什么近十年來消費者對中介的評價偏低、不信任的原因。

在此我要呼吁，個別經(jīng)紀人或中介機構(gòu)不要為了自己的利益損害了一個行業(yè)口碑；也不要為了老板的利益損害了客戶的利益；更不要為了賺錢失去客戶對你的信任。大家要記�。盒湃问菬o法用金錢買到的。

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