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簽署傭金確認(rèn)書應(yīng)注意的事項(xiàng)
文摘來(lái)源:中原地產(chǎn) 閱讀:16425次 [15-6-16]

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傭金是經(jīng)紀(jì)人提供居間服務(wù)的價(jià)值體現(xiàn)，《傭金確認(rèn)書》是保障經(jīng)紀(jì)人能夠取得傭金的重要的法律文書，所以簽署一份完整無(wú)誤的《傭金確認(rèn)書》至關(guān)重要。為協(xié)助大家簽署好該法律文書，筆者結(jié)合訴訟工作實(shí)務(wù)，與大家探討一下簽署《傭金確認(rèn)書》時(shí)應(yīng)注意的相關(guān)事項(xiàng)。

一、賣合同一方承擔(dān)雙方傭金的情況
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在價(jià)格洽談中，客戶通常會(huì)提出到手價(jià)或全包價(jià)的要求，即一方的稅費(fèi)（含中介費(fèi)）均由另一方支付。此種情形下，經(jīng)紀(jì)人在簽署傭金確認(rèn)書時(shí)通常會(huì)將雙方傭金的總和作為傭金金額直接填入傭金確認(rèn)書。

有些客戶就會(huì)援引2003年10月1日起執(zhí)行的上海市物價(jià)局和房地資源局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范上海市房屋中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的通知》（滬價(jià)商（2003）036號(hào)）的規(guī)定，“居住房屋買賣中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為房產(chǎn)交易中心登記成交價(jià)的1%”，以經(jīng)紀(jì)人收取的傭金數(shù)額超出了法律規(guī)定為由拒絕支付其代為承擔(dān)的傭金部分，而在訴訟中，中介方需要對(duì)該客戶同意為另一方支付傭金和另一方應(yīng)支付的傭金數(shù)額承擔(dān)舉證責(zé)任，對(duì)全額收取傭金造成風(fēng)險(xiǎn)。

在此種情形下，可以采取以下三種方式填寫傭金確認(rèn)書：1、填寫傭金總額，并注明“買賣雙方傭金均由本人自愿承擔(dān)并支付”，由傭金支付人簽字確認(rèn)；2、在同一份傭金確認(rèn)書中將雙方傭金分開(kāi)填寫，并注明：“對(duì)方傭金由本人承擔(dān)并支付�！保蓚蚪鹬Ц度撕炞执_認(rèn)；3、將買賣雙方傭金分兩份傭金確認(rèn)書填寫，均由該傭金支付人簽字確認(rèn)。

我司新版的《傭金確認(rèn)書》已經(jīng)兼顧了上述第一和第二種情形，但在實(shí)物操作時(shí)應(yīng)注意：我司在其后簽署的《居間合同》格式條款中有關(guān)于買賣雙方各按成交價(jià)的1%支付傭金的約定，傭金支付人可主張?jiān)摷s定是對(duì)《傭金確認(rèn)書》的變更。所以經(jīng)紀(jì)人在簽署《居間合同》時(shí)應(yīng)將關(guān)于傭金支付的條款劃去，或?qū)ⅰ秱蚪鸫_認(rèn)書》的簽署日期填寫為晚于《居間合同》的簽署日期，以防止兩份法律文書相沖突。

二、對(duì)傭金確認(rèn)書中支付日期的填寫方法
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按照法律規(guī)定，中介方在促使買賣雙方簽署買賣合同后就可以收取傭金，雖然滬價(jià)商（2003）036號(hào)規(guī)定只能在房屋交接完成后，中介方才能收取傭金，但在合同法律關(guān)系中，依據(jù)在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的情形下“約定優(yōu)先于法定”的原則，經(jīng)紀(jì)人可以在傭金確認(rèn)書中約定“簽訂買賣合同當(dāng)日支付”。但經(jīng)常有客戶提出要在交易過(guò)戶后支付，經(jīng)紀(jì)人也就相應(yīng)的在傭金確認(rèn)書中填寫：“支付日期：過(guò)戶當(dāng)日支付”。此種方式要不得，因過(guò)戶是否能完成本身是一個(gè)不確定的因素，“過(guò)戶當(dāng)日支付”在法理上會(huì)被認(rèn)定為一個(gè)附條件的民事法律行為。當(dāng)客戶因自身原因不能辦理過(guò)戶時(shí)，就可以以約定的條件未成就為由拒絕支付傭金，而中介方就需要對(duì)該客戶惡意的阻止條件成就（即違約）承擔(dān)舉證責(zé)任，對(duì)收取傭金帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)此，經(jīng)紀(jì)人在填寫支付時(shí)間時(shí)，可以填寫為簽訂買賣合同當(dāng)日支付，或具體的某年某月某日支付。因該約定日期必然會(huì)到來(lái)，所以此約定為附期限的民事法律行為，該期限到來(lái)時(shí)，客戶就應(yīng)當(dāng)按約定支付傭金；也可以將支付時(shí)間一欄留白，因?yàn)槿绻麤](méi)有約定具體支付日期，中介方依法可以隨時(shí)向客戶主張權(quán)利。

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[武漢] 15307165353 [長(zhǎng)沙] 15307165353 [江西] 13602675916 [南寧] 13878876378 [沈陽(yáng)] 15804662075 [大連] 15804662075
[海口] 15120790561,0898-65203645 [長(zhǎng)春] 15804662075 [哈爾濱] 15804662075

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