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2009地產(chǎn)宏觀形勢分析與預(yù)測[節(jié)選]
文摘來源:郎咸平博客閱讀:9462次 [09-2-11]

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。。。我們的樓市也是二元經(jīng)濟的產(chǎn)物，根據(jù)一些學(xué)者做的研究，發(fā)現(xiàn)深圳資金炒地產(chǎn)資金7%是外資，其中6%是港澳臺資金，只有1%是真正的外資，93%都是內(nèi)資，什么意思？那就是我07年所說的，深圳房價為什么上升這么快？因為深圳企業(yè)倒閉數(shù)目應(yīng)該是越來越多。這就是當(dāng)時所謂的奇怪推論，也就是深圳房價翻幾翻的緣故。制造業(yè)資金流入樓市的結(jié)果通常是進(jìn)入高檔樓盤，所以高檔樓盤價格拉高之后，附近中低檔樓盤隨之水漲船高。所以真正有泡沫的是中低檔樓盤，而不是高檔樓盤，這種現(xiàn)象就很可怕，由于高檔樓盤拉抬速度過快，使得后續(xù)大量資金竟然慢慢進(jìn)入了整個結(jié)構(gòu)錯亂的房地產(chǎn)市場，就是以中高檔收盤為主，這個現(xiàn)象是非常讓人遺憾的。所以今天我跟大家演講的，這種樓價上漲的后果使我們地產(chǎn)商產(chǎn)生誤判，誤判的結(jié)果，是大量資源被這種高檔樓盤，或者中高檔樓盤所鎖定，大量資源進(jìn)入這種樓盤，一旦蕭條之后，使這種樓盤產(chǎn)生嚴(yán)重的供過于求的現(xiàn)象，而農(nóng)民工這樣的弱勢群體根本買不起，你再怎么跌還是買不起，因為我們整個房地產(chǎn)資源就誤導(dǎo)到了結(jié)構(gòu)性的扭曲上面去了，那就是以中高檔為主，加上政府提倡的經(jīng)濟適用房和廉租物，這樣造成的差距就更大，實際上真正的農(nóng)民工還是買不起。這就是絕對扭曲式的超額供給，這種超額供給更可怕。11月份開始的金融海嘯威脅，使得地產(chǎn)商的資金鏈變得非常緊張，結(jié)果就是09年開始由于誤導(dǎo)到這個行業(yè)，使得 09年開始的地產(chǎn)沒有大面積的新樓盤推出，沒有大面積的新樓盤重新開始構(gòu)建，這個就非常危險，現(xiàn)在不是樓價跌不跌的因素，而是09年政府要如何刺激大面積的構(gòu)建地產(chǎn)。否則這個沖擊是不可想象的，這就是09年的地產(chǎn)危機。地產(chǎn)危機來源就是我剛才講的，這里是超額供給，這里是超額需求，兩個沒有連在一起。如果你這么理解房地產(chǎn)市場跟股票市場，你會發(fā)現(xiàn)這兩個市場的驅(qū)動因素就是二元經(jīng)濟，你只要把二元經(jīng)濟徹底理解了，未來的股價、樓市走勢非常容易判斷。。。

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